#WatNouLeegstand: nog nooit zijn er zoveel retailmeters in gebruik als nu, de retail groeit door

De binnenstad van Haarlem, januari 2024

#WatNouLeegstand: nog nooit zijn er zoveel retailmeters in gebruik als nu, de retail groeit door

Na jaren van spectaculaire dalingen van de retailleegstand, waar ook sprake van was geweest als er geen transformatie had plaatsgevonden, is er nu sprake van een lichte stijging. Maar dit heeft, bij de leegstand naar retailmetrage, louter en alleen te maken met een stijging van de retailvoorraad. Er zijn meer meters bijgekomen dan dat er meters zijn verdwenen door transformatie. Het aantal in gebruik zijnde retailmeters is precies even hoog als vorig jaar in 2023. En dat betrof een absoluut recordjaar. Nog nooit zijn er zoveel retailmeters in gebruik als op dit moment. Er is dus geen sprake van een krimpmarkt, maar eerder van een groeimarkt.

*)       door Hans van Tellingen

De retailleegstand (van winkels, horecapanden en overige voorzieningen als uitzendbureaus) is de laatste jaren fors gedaald. De leegstand naar metrage daalde van 8,1% in 2020 naar 5,4% in 2023. En de leegstand naar verkooppunten daalde van 7,3% in 2020 naar 6,0% in 2023. De laagste percentages in vijftien jaar. Opvallend, daar alle retailspecialisten (op ondergetekende na) kommer en kwel voorspelden tijdens en na de perioden van lockdowns. De (stenen) retail, zoals door mijn compagnon en mij voorspeld, herstelde echter. En hoe! De omzetten bereikten recordhoogten en de leegstand daalde. En fors ook. Consumenten waren dolblij dat ze de straat weer op mochten en consumeerden zich suf. Het aantal faillissementen, dat overigens sinds 2023 wel een beetje in de lift zit, was de afgelopen jaren dan ook zeer laag, zeker ook ten opzichte van de pre-coronabeleidsjaren.

Maar gaat de retailleegstand in 2024 weer omhoog?

Ja, de retailleegstand stijgt voor het eerst in jaren weer, maar slechts een heel klein beetje. Dit bracht Locatus op 10 januari jl. naar buiten. Nu ben ik groot fan van de cijfers van Locatus. Beter hebben we niet in Nederland. De cijfers staan dan ook zeker niet ter discussie. Maar goed graven in die cijfers kan geen kwaad. Want ondanks het zware weer waarin de retail zich volgens sommigen begeeft, staan er nog steeds seinen op groen, met bijvoorbeeld stijgende omzetten en relatief weinig faillissementen (ook ten opzichte van 2018/2019). En dat terwijl e-commerce zich juist in de hoek bevindt waar de grootste klappen vallen. Webshops kampen met sterk dalende omzetten, terwijl winst maken altijd al ‘een dingetje’ was. Het gros der webshops lijdt (zwaar) verlies.

De feiten over de leegstand, zeker nog geen trendbreuk

De retailleegstand qua verkooppunten (dus: de winkel- en horeca-units) is gestegen van 6,0 procent in 2023 naar 6,2 procent in 2024. En de retailleegstand naar metrage is gestegen van 5,4 procent in 2023 naar 5,55 procent in 2024. Nu is het aantal verkooppunten, in totaal nu ruim 196.000, gedaald met 3.000, een proces dat al een jaar of 30 aan de gang is, want kleine winkels renderen vaak slecht. Nu loopt de totale voorraad, na grote stijgingen die voortduurden tot en met 2015, iets terug: van een ruime 43 miljoen m2 in 2015 tot een krappe 43 miljoen m2 in 2024. De retailvoorraad bedraagt nu, in 2024, 42,67 miljoen m2. Hiervan staat op dit moment 2,37 miljoen m2 leeg (5,55 procent) en het aantal ‘gevulde retailmeters’ bedraagt 40,3 miljoen m2, precies evenveel als een jaar geleden in januari 2023.

Er zijn nog nooit zoveel retailmeters in gebruik als nu

2023 kende een record. Er waren nog nooit zoveel retailmeters in gebruik als vorig jaar. Er waren bijvoorbeeld 800.000 meer retailmeters ‘gevuld’ dan in 2020. Als dan de voorraad licht daalt, daalt de leegstand nog sneller. Volstrekt logisch. Die lichte daling van de voorraad (in 2023 ten opzichte van 2020) kun je toeschrijven aan het veelbesproken begrip ‘transformatie’. Maar dit proces speelde slechts een geringe rol in de afname van de leegstand. Ook zonder transformatie zou de leegstand fors zijn gedaald.

En er is iets geks aan de hand: de voorraad stijgt licht in 2024

Uit de cijfers blijkt dat de voorraad nu weer licht is gestegen, tegen de trend in van de laatste jaren, van 42,6 miljoen m2 in 2023 naar bijna 42,7 miljoen m2 in 2024. Er is dus geen sprake meer van een transformatie-effect. Of anders gezegd: er zijn meer retailmeters bijgekomen (bijvoorbeeld nieuwe winkels/winkelcentra en uitbreiding van supermarkten of perifere winkels) dan dat er retailmeters uit de voorraad zijn genomen vanwege transformatie. Wat echter nog steeds geldt is dat het aantal gevulde retailmeters hoger is dan ooit. Het aantal gevulde retailmeters bevindt zich namelijk op precies hetzelfde recordniveau als in 2023.

Figuur 1: Totale voorraad retailmeters (in miljoenen m2) , aantallen gevulde meters en de leegstand naar metrage in 2020, 2023 en 2024 (bron: Locatus)

Figuur 2: Leegstandpercentages (naar verkooppunten en naar metrage) in 2020, 2023 en 2024 (bron: Locatus)

Wanhoop niet

Nee, want in grote lijnen gaat het goed met de stenen retail. In ieder geval veel beter dan met de e-commerce. En natuurlijk. Het aantal faillissementen stijgt. Maar dat is nog steeds in beperkte mate en vergeleken met de pre-coronajaren zijn er minder faillissementen te melden.

En verder, bedrijfsopvolging – een van de oorzaken van leegstand - is bij zelfstandige retailers zeker een probleem. Maar er zullen altijd weer nieuwe ondernemers opstaan. Zeker als de overheid zich niet meer als een tegenstander van de mkb’ers gaat opstellen (zoals tijdens de kabinetten Rutte 3 en 4), maar juist weer als een medestander.

En wat moet(en) de overheid (en de banken) doen?

In hoofdstuk 30 van ‘Retail is Mensenwerk’ heb ik hier al over geschreven. In het kort dus hier mijn plan om onnodige faillissementen te voorkomen:

• Uitstel van betaling coronaschulden. Het is niet de schuld van de mkb’ers/retailers/horeca-uitbaters/evenementbedrijven dat hun sectoren dicht moesten, maar de overheid verordonneerde dat wel. De steunmaatregelen (NOW, TVL) waren een druppel op de gloeiende plaat, waren bij lange na niet genoeg en vergoedden slechts een klein deel van de loonkosten en vaste lasten. De ondernemers bouwden dus schulden op, terwijl zijzelf maandenlang of zelfs jarenlang geen persoonlijk inkomen meer hadden.
• Ook de belastingdienst en de banken dienen coulance te betrachten over terugbetaling. Organiseer regelingen dat als er weer winst wordt gemaakt (en als er sprake is van een financiële reserve), dat pas dan een aanvang wordt gemaakt met eventuele terugbetalingen.

En verder pleit ik voor het volgende:

• Een gelijk speelveld voor e-commerce én stenen winkels. Webshops, in combinatie met thuisbezorging, brengen veel ellende met zich mee. Zoals vervuiling en verstopping van de stad door de bestelbusjes, verbranden van retour gezonden kleding, weinig respect voor de arbeidsrechten van werknemers, bezorgschaamte, gevaarlijke verkeerssituaties, gigantische vervuiling door de verpakkingsmaterialen, et cetera. Echter, e-commerce wordt juist bevoordeeld. Nogal oneerlijk omdat fysieke winkeliers zelfs verplicht geld in rekening moeten brengen voor een simpel tasje. En omdat zij precariobelasting dienen te betalen. Want de Bol.coms van deze wereld profiteren alleen maar van de infrastructuur die door de burger (via parkeertarieven) en door de winkelier (precariobelasting) in feite is betaald. Kortom, ik pleit voor meer belastingvoordelen voor stenen winkels. Het verlagen van VPB, loonbelasting en dividendbelastingen zijn wat mij betreft dé mogelijkheden om de retail verder vlot te trekken.
• Beperk parkeren (met name in binnensteden) niet meer dan nu, sterker nog, haal barrières weg. Autobezoekers besteden verreweg het meest en veel binnensteden bemoeilijken autobereikbaarheid en parkeren.

En de toekomst?

In een (uiterst milde) recessie als de huidige is het logisch dat de leegstand misschien nog iets stijgt. Maar mijn verwachting is dat deze stijging zeer beperkt blijft om daarna weer gaan dalen. Ben ik een dromer? Misschien, maar tot dusverre heb ik steeds gelijk gehad. Qua e-commerce (vaak geen winst kunnen maken en ‘over the hill’  qua omzet en marktaandeel), qua een enorm retailherstel na het coronabeleid en dus ook qua voorspellingen over de retailleegstand. Die zich op dit moment maar nauwelijks boven het zogenaamde frictiepercentage (4 à 5 procent) bevindt. Landelijk gezien is er niet zoveel aan de hand. Al zijn er natuurlijk altijd plaatsen waar wél werk aan de winkel is.

_________

*)         Hans van Tellingen is directeur van winkelgedragsonderzoeker Strabo bv, is sociaal geograaf, auteur, spreker en publicist en heeft in november 2023 ‘Retail is Mensenwerk’ uitgebracht, de opvolger van de zeer succesvolle boeken ‘Waarom Stenen Winkels Winnen’ en ‘#WatNouEindeVanWinkels’.

**)       Dit blog heeft ook op de site van Vastgoedjournaal gestaan op 19 januari 2024.